BENU Vermögensschutz
Plan-B-Immobilie / Renditerechner

Kurzzeitvermietung und Wertentwicklung als Szenario kalkulieren

Dieser Rechner bewertet eine Immobilie als Plan-B-Objekt: Kaufpreis, Kaufart, Erwerbsteuer, notarielle Kaufnebenkosten, Saisonvermietung, Haushaltsverbrauch, Hausverwaltung, Internet, laufende Kosten und Wertsteigerung werden zu einem ersten Renditebild zusammengeführt.

1. Objekt, Kaufpreis und Kaufnebenkosten

Hinweis zu Kaufart, Erwerbsteuer und Kaufnebenkosten
Bei einer Bestandsimmobilie wird die montenegrinische Erwerbsteuer nach dem seit 01.01.2024 geltenden progressiven Modell berechnet. Sie beginnt bei 3 Prozent und steigt je nach Kaufpreis auf 5 Prozent beziehungsweise 6 Prozent für den jeweiligen Mehrbetrag. Bei einer Neubauimmobilie direkt vom Investor wird diese Erwerbsteuer im Rechner nicht angesetzt. Die tatsächliche Vertrags- und Steuerstruktur muss objektbezogen geprüft werden.
Basis für Erwerbsteuer, Immobiliensteuer, Notarkosten, Rendite und Wertentwicklung.
Bestand: Erwerbsteuer wird berechnet. Neubau: Erwerbsteuer wird im Rechner auf 0 gesetzt.
Basis für Hausverwaltung mit 0,30 Euro je m² und Monat.
Notar, 21 Prozent PDV, Kataster, Übersetzung / Dolmetscher und Reserve. Ohne Erwerbsteuer.
Bei Bestandsimmobilien progressiv berechnet. Bei Neubauimmobilien 0 Euro.
Ausstattung, Inventar, Fotos, kleine Reparaturen und Vermietungsstart.
Separat gerechnete Standardannahme von 20 Euro monatlich.

2. Haushaltsverbrauch: Strom und Wasser

Hinweis zu Strom, Nachtstrom und Wasser
Der Rechner nutzt als Standardannahme 0,11 Euro je kWh Tagstrom und 50 Prozent davon für Nachtstrom. Wasser wird mit 1,20 Euro je m³ gerechnet. Das Verbrauchsszenario setzt die Verbrauchsintensität, die Haushaltsannahme setzt die Haushaltsgröße.
Haushaltsannahme
Standard: 0,11 Euro je kWh.
Nachtstrom wird mit 50 Prozent des Tagstroms gerechnet.
Automatisch aus Profil, Szenario und Strompreis.
Standard: 1,20 Euro je Kubikmeter.
Automatisch aus Haushaltsprofil, Szenario und Wasserpreis.
Standardannahme: 4 Euro monatlich.

3. Saisonmodell mit Szenarioauswahl

Hinweis zum Saisonmodell
Das Jahr wird in vier Vermietungsphasen zerlegt: Hauptsaison 60 Tage, Vorsaison 90 Tage, Nachsaison 60 Tage und Überwinterung 155 Tage. Die Szenario-Tasten setzen typische Auslastungs- und Preisannahmen für eine kompakte 54-m²-Wohnung. Im Average Case wird die Hauptsaison mit 70 Euro pro Nacht angesetzt. Preise und Auslastung bleiben editierbar.
SaisonNächtePreis / NachtAuslastung Prozent
Hauptsaison
Vorsaison
Nachsaison
Überwinterung

4. Gebühren, Verwaltung und Rücklagen

Hinweis zu laufenden Kosten und Plattformgebühren
Die laufenden Kosten setzen sich aus Strom, Wasser, Müll, Hausverwaltung, Internet, Immobiliensteuer, Plattformgebühren, Betreuung und optionaler Leerstandsreserve zusammen. Die Hausverwaltung wird mit 0,30 Euro pro m² Wohnfläche und Monat gerechnet.
Standard: 0,30 Euro pro m² Wohnfläche und Monat.
Automatisch aus Wohnfläche und Satz pro m².
Als Szenario auf Kaufpreis gerechnet.
17%
Orientierungswert: Booking häufig ca. 15 Prozent plus Zahlungsgebühr, Expedia häufig ca. 15 bis 20 Prozent, Airbnb abhängig vom Gebührenmodell.
15%
Betreuung vor Ort, Gästeübergabe, Koordination, Kommunikation und laufende Objektorganisation.
0%
Standardmäßig 0 Prozent, weil Leerstand bereits über die saisonale Auslastung gerechnet wird.

5. Wertsteigerung: 5 bis 30 Jahre

Hinweis zur Wertentwicklung
Die Wertsteigerung wird bewusst moderat gerechnet. Die im Markt beobachteten starken Preisbewegungen seit 2016 werden nicht linear in die Zukunft fortgeschrieben. Für die Projektion werden feste Szenarien verwendet: Worst Case 2 Prozent p.a., Average Case 5 Prozent p.a. und Best Case 8 Prozent p.a. Damit bleibt die Rechnung konservativer als einzelne historische Spitzenentwicklungen und besser für eine langfristige 5- bis 30-Jahres-Simulation geeignet.
Fixes moderates Szenario.
Fixes mittleres Szenario.
Fixes optimistisches Szenario.
ZeitraumWorst CaseAverage CaseBest Case
5 Jahre176.653 €204.205 €235.092 €
10 Jahre195.039 €260.623 €345.428 €
15 Jahre215.339 €332.629 €507.547 €
20 Jahre237.752 €424.528 €745.753 €
25 Jahre262.497 €541.817 €1.095.756 €
30 Jahre289.818 €691.511 €1.610.025 €

Ergebnis

Jahresumsatz brutto6.968 €
Netto-Cashflow / Jahr3.503 €
Bruttorendite4,4%
Nettorendite2,0%
  • Aktives VermietungsszenarioAverage Case
  • Aktives VerbrauchsszenarioAverage Case
  • Aktives WertsteigerungsszenarioAverage Case
  • Vermietete Nächte131 Nächte
  • Erwerbsteuer an Staat Montenegro5.000 €
  • Notarielle / technische Kaufnebenkosten1.148 €
  • Gesamtinvestition inkl. Nebenkosten178.148 €
  • Strom / Jahr238 €
  • Wasser / Jahr115 €
  • Müll / Jahr48 €
  • Hausverwaltung / Jahr194 €
  • Internet / Jahr240 €
  • Jährliche Immobiliensteuer400 €
  • Variable Abzüge2.230 €
  • Amortisation bei Netto-Cashflow50,9 Jahre

Hinweis: Dieser Rechner ist ein Szenario-Tool. Er ersetzt keine steuerliche, notarielle oder rechtliche Prüfung. Nicht enthalten sind Finanzierung, persönliche Einkommensteuer, konkrete Gemeindebescheide, Renovierungsrisiken, Genehmigungslage, touristische Registrierungspflichten und individuelle Strukturierung.

Haftungsausschluss: Dieses Rechentool dient ausschließlich der unverbindlichen Orientierung. Alle Ergebnisse beruhen auf Annahmen, Eingabewerten und vereinfachten Szenarien. Es besteht keine Garantie für tatsächliche Vermietbarkeit, Auslastung, Wertsteigerung, Rendite, steuerliche Behandlung, Kostenhöhe oder wirtschaftliche Erfüllung. Die Nutzung erfolgt nach eigenem Ermessen und auf eigene Verantwortung. Vor einer Investitionsentscheidung sind Objekt, Vertrag, Steuerfolgen, Genehmigungslage, Verwaltungskosten und Marktumfeld individuell zu prüfen.