ekosphere Immobilienrechner / Ulcinj

Renditerechner für Immobilien in Ulcinj 2026: Kosten, Rendite und Wertsteigerung einfach kalkulieren

Renditerechner für Immobilien in Ulcinj 2026: Dieses neutrale ekosphere-Tool berechnet Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Erwerbsteuer, Strom, Wasser, Müll, Internet, Verwaltung, Plattformgebühren, Saisonvermietung, Dauermiete, Cashflow, Nettorendite und mögliche Wertsteigerung. Der Rechner hilft, Immobilien in Ulcinj vor dem Kauf wirtschaftlich einzuordnen – nicht als Prognose, sondern als nachvollziehbares Szenario für Vermietung, Kostenstruktur und langfristige Tragfähigkeit.

Der Renditerechner für Immobilien eignet sich für Wohnungen, Häuser und Anlageobjekte in Ulcinj. Er zeigt, wie sich unterschiedliche Annahmen zu Kaufpreis, Nutzung, Verbrauch, Mietmodell und Wertentwicklung auf Jahresumsatz, Netto-Cashflow und Rendite auswirken.

Für eine objektbezogene Prüfung können Sie ekosphere direkt über die Kontaktseite erreichen.

1. Objekt, Kaufpreis und Kaufnebenkosten

Hinweis zu Kaufart, Erwerbsteuer und Kaufnebenkosten

Der Rechner arbeitet mit einem hinterlegten progressiven Erwerbsteuer-Szenario für Bestandsimmobilien. Neubau direkt vom Investor wird im Rechner mit 0,00 Euro Erwerbsteuer angesetzt. Die tatsächliche Vertrags- und Steuerstruktur muss objektbezogen geprüft werden.

Kaufpreis Basis für Erwerbsteuer, Immobiliensteuer, Nebenkosten, Rendite und Wertentwicklung.

Kaufart Bestand: Erwerbsteuer wird berechnet. Neubau: Erwerbsteuer wird im Rechner auf 0,00 Euro gesetzt.

Wohnfläche in m² Basis für Hausverwaltung: Wohnfläche × Satz je m² × 12 Monate.

Anzahl Schlafzimmer Beeinflusst die Standardpreise im Saisonmodell, weil mehr Schlafplätze regelmäßig höhere Nächtigungspreise ermöglichen.

Notarielle Kaufnebenkosten Einmalige Anschaffungskosten. Rechnerformel: Notaransatz, 21 Prozent PDV, Kataster, Übersetzung / Dolmetscher und Reserve. Ohne Erwerbsteuer.

Einmalige Grunderwerbsteuer Einmalige Anschaffungskosten. Bei Bestandsimmobilien progressiv berechnet. Bei Neubauimmobilien 0,00 Euro.

Internetkosten / Monat Standardannahme: 20,00 Euro monatlich. Im Dauermietmodell als umlagefähige Mietnebenkosten behandelt.

2. Haushaltsverbrauch: Strom und Wasser

Hinweis zu Strom, Nachtstrom und Wasser

Der Rechner nutzt 0,112 Euro brutto je kWh Tagstrom und 0,0605 Euro brutto je kWh Nachtstrom als Standardannahmen. Der Tagstrom- und Nachtstromanteil wird gegenseitig berechnet, sodass beide Werte zusammen immer 100,00 Prozent ergeben. Zusätzlich werden monatliche Grundgebühren für Strom, Wasser und Müll berücksichtigt. Im Dauermietmodell werden Strom, Wasser, Müll und Internet als umlagefähige Mietnebenkosten behandelt und mindern den Eigentümer-Cashflow nicht.

Haushaltsannahme

1 Person
Average Case: 120 kWh Strom / Monat, 4 m³ Wasser / Monat. 2 Personen
Average Case: 200 kWh Strom / Monat, 8 m³ Wasser / Monat. Familie
Average Case: 340 kWh Strom / Monat, 14 m³ Wasser / Monat.

Tagstrom / kWh brutto Standard: 0,112 Euro brutto je kWh Tagstrom.

Nachtstrom / kWh brutto Standard: 0,0605 Euro brutto je kWh Nachtstrom.

Strom-Grundgebühr / Monat Monatliche Strom-Grundgebühr.

Nachtstromverbrauch in % Der Tagstromverbrauch wird automatisch als Gegenwert berechnet.

Tagstromverbrauch in % Tagstrom + Nachtstrom ergeben immer 100,00 Prozent.

Stromkosten / Monat Formel: Tagstromanteil × Tagstrompreis + Nachtstromanteil × Nachtstrompreis + Strom-Grundgebühr.

Wasserpreis pro m³ Standard: 1,20 Euro je Kubikmeter.

Wasser-Grundgebühr / Monat Monatliche Wasser-Grundgebühr.

Wasserkosten / Monat Formel: m³-Verbrauch × Wasserpreis + Wasser-Grundgebühr.

Müll-Grundgebühr / Monat Standardannahme: 4,00 Euro monatlich. Im Dauermietmodell als umlagefähig behandelt.

3. Vermietungsmodell auswählen

Erst Modell wählen, dann Szenario prüfen

Wählen Sie zuerst, ob die Immobilie als Saisonvermietung, als Dauermiete oder als Vergleich beider Modelle gerechnet werden soll. Im Saisonmodell trägt der Eigentümer Strom, Wasser, Müll und Internet. Im Dauermietmodell werden diese Positionen als umlagefähige Mietnebenkosten behandelt und mindern den Eigentümer-Cashflow nicht.

3 a. Saisonmodell mit Szenarioauswahl

Hinweis zum Saisonmodell

Das Jahr wird in Hauptsaison, Vorsaison, Nachsaison und Überwinterung zerlegt. Der Jahresumsatz ergibt sich aus ÜN × Auslastung × Preis pro ÜN. Die Standardpreise werden zusätzlich über den gewählten Wohnungstyp / die Schlafzimmeranzahl angepasst. Strom, Wasser, Müll und Internet werden im Saisonmodell als Eigentümerkosten berücksichtigt.

Aktive Mietsteigerung p.a.Automatisch nach aktivem Saison-Szenario.

Saisonumsatz Jahr 1Aus ÜN, Preisen und Auslastung berechnet.

Saisonumsatz Jahr 5Jahr-5-Umsatz mit aktiver Einnahmensteigerung.

Saison	ÜN	Preis / ÜN	Auslastung
Hauptsaison
Vorsaison
Nachsaison
Überwinterung

Zeitraum	Worst Case	Average Case	Best Case
5 Jahre	0,00 €	0,00 €	0,00 €
10 Jahre	0,00 €	0,00 €	0,00 €
15 Jahre	0,00 €	0,00 €	0,00 €
20 Jahre	0,00 €	0,00 €	0,00 €
25 Jahre	0,00 €	0,00 €	0,00 €
30 Jahre	0,00 €	0,00 €	0,00 €

3 c. Dauermietmodell mit Szenarioauswahl

Hinweis zum Dauermietmodell

Das Dauermietmodell rechnet mit monatlicher Miete, vermieteten Monaten pro Jahr und progressiver Mieteinnahmensteigerung p.a. Strom, Wasser, Müll und Internet werden als umlagefähige Mietnebenkosten behandelt und mindern den Eigentümer-Cashflow nicht.

Miete / MonatMonatliche Nettomiete als Ausgangswert.

Vermietete Monate / JahrStandard: 12 Monate. Leerstand kann über weniger Monate abgebildet werden.

Aktive Mietsteigerung p.a.Automatisch nach aktivem Dauermiet-Szenario.

Zeitraum	Worst Case	Average Case	Best Case
5 Jahre	0,00 €	0,00 €	0,00 €
10 Jahre	0,00 €	0,00 €	0,00 €
15 Jahre	0,00 €	0,00 €	0,00 €
20 Jahre	0,00 €	0,00 €	0,00 €
25 Jahre	0,00 €	0,00 €	0,00 €
30 Jahre	0,00 €	0,00 €	0,00 €

4. Gebühren, Verwaltung und Rücklagen

Hinweis zu laufenden Kosten und Gebühren

Die laufenden Kosten werden modellabhängig behandelt: Im Saisonmodell mindern Strom, Wasser, Müll und Internet den Eigentümer-Cashflow. Im Dauermietmodell werden diese Positionen als umlagefähige Mietnebenkosten ausgewiesen und nicht vom Eigentümer-Cashflow abgezogen.

Verwaltung pro m² / MonatFormel: Wohnfläche × Satz × 12 Monate.

Verwaltungskosten / MonatAutomatisch aus Wohnfläche und Satz pro m².

Immobiliensteuer p.a. in %Formel: Kaufpreis × Steuersatz. Laufende Eigentümerkosten.

Plattform- / Zahlungsgebühren auswählen

Airbnb
15,50 Prozent als Host-Fee-Annahme.

Booking.com
15,00 Prozent als Standard-Provisionsannahme.

Expedia
18,00 Prozent als vorsichtige OTA-Annahme.

Ausgewählte PlattformgebührenAirbnb: 15,50%

Durchschnitt Plattformkosten15,50%

Die Plattformkosten werden nur im Saisonmodell als variable Abzüge angesetzt. Mehrere aktive Plattformen werden als einfacher Durchschnitt gerechnet.

Verwaltung / Betreuung

0,00%

Standard 0,00 Prozent. Betreuung, Übergabe, Koordination, Kommunikation und laufende Objektorganisation können optional angesetzt werden.

5. Wertsteigerung: 5 bis 30 Jahre

Hinweis zur Wertentwicklung

Die Wertsteigerung ist vorbefüllt mit Worst Case 3,00 Prozent p.a., Average Case 6,00 Prozent p.a. und Best Case 9,00 Prozent p.a. Die Werte bleiben editierbar und sind keine Prognose oder Garantie.

Steigerungsrate p.a.Vorbefüllt, editierbar.

Zeitraum	Worst Case	Average Case	Best Case
5 Jahre	0,00 €	0,00 €	0,00 €
10 Jahre	0,00 €	0,00 €	0,00 €
15 Jahre	0,00 €	0,00 €	0,00 €
20 Jahre	0,00 €	0,00 €	0,00 €
25 Jahre	0,00 €	0,00 €	0,00 €
30 Jahre	0,00 €	0,00 €	0,00 €

Ergebnis

Ausgewähltes ModellSaisonmodell

Jahresumsatz brutto0,00 €

Netto-Cashflow p.a.0,00 €

Nettorendite Vermietung0,00%

Objektwert nach 10 Jahren0,00 €

Gesamtbild nach 10 Jahren0,00 €

Saisonmodell

SzenarioAverage Case
Vermietete ÜN0,00 ÜN
Jahresumsatz brutto0,00 €
Variable Abzüge0,00 €
Eigentümer-Fixkosten0,00 €
Netto-Cashflow / Jahr0,00 €
Nettorendite0,00%

Dauermietmodell

SzenarioAverage Case
Vermietete Monate0,00 Monate
Jahresumsatz brutto0,00 €
Variable Abzüge0,00 €
Eigentümer-Fixkosten0,00 €
Umlagefähige Mietnebenkosten0,00 €
Netto-Cashflow / Jahr0,00 €
Nettorendite0,00%

Aktives Saison-SzenarioAverage Case
Aktives Dauermiet-SzenarioAverage Case
Aktives VerbrauchsszenarioAverage Case
Aktives WertsteigerungsszenarioAverage Case
Vermietete ÜN Saisonmodell0,00 ÜN
Jahresumsatz Saisonmodell0,00 €
Jahresumsatz Dauermietmodell0,00 €
Saisonmodell Einnahmensteigerung p.a.6,00%
Dauermietmodell Einnahmensteigerung p.a.6,00%
Einmalige Erwerbsteuer an Staat Montenegro0,00 €
Einmalige notarielle / technische Kaufnebenkosten0,00 €
Gesamtinvestition inkl. einmaliger Nebenkosten0,00 €
Strom / Jahr0,00 €
Wasser / Jahr0,00 €
Müll / Jahr0,00 €
Hausverwaltung / Jahr0,00 €
Internet / Jahr0,00 €
Jährliche Immobiliensteuer0,00 €
Eigentümer-Fixkosten / Jahr0,00 €
Umlagefähige Mietnebenkosten / Jahr0,00 €
Variable Abzüge0,00 €
Amortisation bei Netto-Cashflow–
Aktive Wertsteigerung p.a.0,00%
Objektwert aktives Szenario nach 5 Jahren0,00 €
Objektwert aktives Szenario nach 10 Jahren0,00 €
Objektwert aktives Szenario nach 20 Jahren0,00 €
Objektwert aktives Szenario nach 30 Jahren0,00 €
Kumulierte Mieteinnahmen aktives Modell nach 10 Jahren0,00 €
Gesamtbild aktives Modell nach 10 Jahren0,00 €

Hinweis: Dieser Rechner ist ein neutrales Szenario-Tool von ekosphere für Immobilien in Ulcinj. Er ersetzt keine steuerliche, notarielle, rechtliche oder objektbezogene Prüfung. Nicht enthalten sind Finanzierung, persönliche Einkommensteuer, konkrete Gemeindebescheide, Renovierungsrisiken, Genehmigungslage, touristische Registrierungspflichten und individuelle Strukturierung. Externe Marktdaten sollten mit aktuellen lokalen Daten und offiziellen Quellen wie MONSTAT abgeglichen werden.

Haftungsausschluss: Dieses Rechentool von ekosphere dient ausschließlich der unverbindlichen Orientierung für Immobilien in Ulcinj. Alle Ergebnisse beruhen auf Annahmen, Eingabewerten und vereinfachten Szenarien. Es besteht keine Garantie für tatsächliche Vermietbarkeit, Auslastung, Wertsteigerung, Rendite, steuerliche Behandlung, Kostenhöhe oder wirtschaftliche Erfüllung. Die Nutzung erfolgt nach eigenem Ermessen und auf eigene Verantwortung. Vor einer Investitionsentscheidung sind Objekt, Vertrag, Steuerfolgen, Genehmigungslage, Verwaltungskosten und Marktumfeld individuell zu prüfen.

Ergebnis per WhatsApp besprechen