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Gesetz 2026

Makler- / Bauträgergesetz:
MaBV Montenegro 2026

Das Makler- / Bauträgergesetz in Montenegro (2026) trennt zwischen lizenzierten Marktteilnehmern und informellen „Helfern“ ohne Zulassung und Haftung. Für Unternehmen, Investoren und Käufer heißt das: Der Rahmen ist eindeutiger. Wer Makler oder Bauträger falsch auswählt, trägt das Risiko – bis hin zu Konsequenzen.

Überblick:
Was das Maklergesetz in Montenegro (2026) regelt

Mit dem „Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti“ („Službeni list CG“, br. 89 / 2025; veröffentlicht 05.08.2025; in Kraft seit 13.08.2025) verfolgt Montenegro drei Ziele: Marktbereinigung, Verbraucherschutz und Professionalisierung. Das Gesetz definiert, wer als Makler auftreten darf, welche Mindeststandards gelten und welche Folgen Verstöße haben. Dokumentations- und Nachweispflichten werden im Immobilien- und Baukontext strenger eingefordert.

Kern: Ohne Registerstatus, schriftliches Mandat und belastbare Unterlagen wird ein Deal riskant und angreifbar. Saubere Struktur reduziert Haftungslücken, Verzögerungen und Folgekosten.

Makler: Zulassung, Register, Haftung (Montenegro)

Makler: Zulassung, Eintragung und Haftung

Immobilienvermittlung ist nur über lizenzierte Marktteilnehmer zulässig. Entscheidend sind nachweisbare Mindestvoraussetzungen:

Eintragung im offiziellen Maklerregister („Registar posrednika“).
Mindestens ein geprüfter Agent mit staatlicher Fachprüfung (montenegrinische Sprache).
Separates Büro mit definierten Mindeststandards für Erreichbarkeit und Infrastruktur.
Berufshaftpflichtversicherung mit festgelegten Mindestdeckungssummen je Schadensfall und pro Jahr.
Einwandfreie strafrechtliche Vergangenheit der verantwortlichen Personen.

Konsequenz: Vermittlung ohne Registereintrag oder ohne Haftpflicht ist rechtswidrig – Risiko für Makler, Auftraggeber sowie Käufer / Verkäufer.

Makler: Informations-
und Dokumentationspflichten

Das Gesetz fokussiert Transparenz und Nachweisbarkeit. Leistungen, Provisionen und Unterlagen müssen dokumentiert und übergeben werden:

Schriftliche Maklerverträge mit klar definiertem Leistungsumfang und Provisionsregelung.
Dokumentierte Übergabe wesentlicher Unterlagen (z. B. Eigentumsnachweise, Katastar-Auszüge, Bau- / Nutzungsgenehmigungen, offene Belastungen).
Wahrheitsgemäße Information über Risiken, Einschränkungen und bekannte Mängel.
Verbot irreführender Werbung und unautorisierter Objektangebote ohne Mandat des Eigentümers.

Praxis: Handschlag-Deals ohne Vertrag und ohne geprüfte Unterlagen sind ein Haftungs- und Anfechtungsrisiko.

Mandat- und Unterlagencheck

Bauträger / Bauprojekte: Rahmen und Konsequenzen

Bau: Genehmigungen, Verträge, Verantwortlichkeiten (Montenegro)

Bau: Genehmigungen, Verträge
und Verantwortlichkeiten

Im Baukontext ist die Dokumentationslücke die Hauptfehlerquelle. Projekte müssen auf genehmigten Grundlagen, nachvollziehbarer Finanzierung und rechtsgültigen Verträgen basieren:

Registrierte Bauträger mit passender Unternehmensform und Eintrag im Handelsregister.
Bauanträge und Baugenehmigungen nach geltenden Raumordnungs- und Baugesetzen.
Werkverträge mit klar definiertem Leistungsumfang, Qualität, Zahlungsplänen, Fristen und Haftung.
Nachweisbare Fachkompetenz der Verantwortlichen und Einbindung relevanter Fachplaner.

Für Investoren heißt das: Nicht Renderings kaufen, sondern Unterlagenlage, Genehmigungsstand und Vertragssystematik.

Genehmigungs- und Vertragscheck

Bau: Sanktionen, Baustopp, Folgerisiken (Montenegro)

Bau: Sanktionen, Baustopp
und wirtschaftliche Folgerisiken

Verstöße sind nicht mehr als „Formfehler“ behandelbar. Je nach Fall drohen operative Stopps und Rechtsfolgen:

Sofortiger Baustopp durch zuständige Behörden.
Hohe Geldstrafen für nicht lizenzierte Bauträger und beteiligte Personen.
Anfechtbarkeit oder Nichtigkeit von Verträgen bei illegalen Konstruktionen.
Im Extremfall Abriss baurechtswidriger Objekte auf Kosten des Eigentümers, wenn der Bauträger wirtschaftlich nicht leistungsfähig ist.

Kern: Wer ohne Lizenz, Genehmigung und Vertrag arbeitet, kauft sich Folgerisiken ein.

Risiko-Check vor Invest

Risikocheck:
Bereits über „Hobby-Makler“
oder „Hobby-Bauträger“ gekauft?

Wenn Vermittlung, Vertrag oder Genehmigungsstand unsauber sind, kippt das Setup: Zahlungen, Eigentumsübertragung, Baufortschritt und spätere Verwertbarkeit werden angreifbar. Richtiger Schritt: Bestandsaufnahme – dann Entscheidung.

Warnsignale: informelle Vermittler (Montenegro)

Typische Warnsignale bei
„Vermittlern“

Oft zeigt sich erst nach der Unterschrift, dass der Vermittler kein echter Makler war. Typische Warnsignale:

Kein schriftlicher Maklervertrag, Provision unklar.
Kein Eintrag im Maklerregister, keine lokale Steuernummer, kein Impressum.
Katastar / Lasten / Baurecht nur oberflächlich geprüft.
Vorkasse-Druck („Jetzt reservieren, sonst ist es weg“) ohne Sicherungsmodell.
Keine Büroräume, nur Messenger / private Mobilnummern.
Rollenmix: „Berater“, „Projektentwickler“, „Bauträger“ – ohne klare Offenlegung.

Wenn mehrere Punkte zutreffen: prüfen lassen – vor weiteren Zahlungen oder Unterschriften.

Vermittler-Check

Warnsignale: Bauträger / Bauprojekt (Montenegro)

Typische Warnsignale bei
„Bauträgern“

Auf Bauträgerseite gibt es Muster, die auf fehlende Professionalität hindeuten:

Keine belastbaren Referenzprojekte oder nicht prüfbare Angaben.
Unklare Eigentumsverhältnisse, Katastar unvollständig.
Werkverträge ohne klare Leistung / Qualität.
Zahlungen an Privatkonten oder Mittelsmänner statt Projektgesellschaft.
Keine saubere Dokumentation zu Genehmigungen, Statik oder Planung.
Marketingversprechen ohne belastbare Grundlage.

Mit Anzahlungen ohne Sicherungsmechanismen steigt das Risiko von Verzögerung, Stillstand oder baurechtlichen Problemen.

Bauträger- / Genehmigungscheck

Sofortmaßnahmen: Unterlagen sichern, prüfen, Handlungsplan

Sofortmaßnahmen zur
Absicherung mit ekosphere

Wenn Sie bereits über informelle Vermittler oder nicht lizenzierte Bauträger aktiv wurden: strukturiert vorgehen.

Bestandsaufnahme: Verträge, Belege, Kommunikation, Behördenunterlagen vollständig sammeln.
Prüfung: Katastar, Genehmigungsstand, Verträge, Zahlungsströme lokal prüfen lassen.
Risikobewertung: Haupttreiber identifizieren (z. B. Schwarzbau, offene Belastungen, Haftungslücken).
Handlungsplan: Schritte festlegen – Nachdokumentation, Nachbesserung, Vergleich oder Exit.

Ziel: Risiken sichtbar machen und Optionen ableiten – ohne weitere Blindläufe.

Unterlagenliste anfordern

Verhandlung, Nachdokumentation, Exit: kontrollierter Pfad

Verhandlung, Nachdokumentation
& Exit-Strategie

Wenn die Lage kritisch ist, zählt nicht „wer recht hat“, sondern ob Sie in ein belastbares Setup kommen – ohne weitere Zahlungen ins Unklare.

Freeze: Zahlungen stoppen, bis Zahlungsgrund, Leistung und Sicherheiten klar sind.
Nachdokumentation: Fehlende Unterlagen gezielt nachfordern (Katastar, Genehmigungen, Vollmachten, Leistungsnachweise).
Neuverhandlung: Verträge, Zahlungspläne, Haftung und Sicherheiten neu strukturieren (Meilensteine, Abnahmen, Penalties, Treuhand / Notarlogik wo möglich).
Exit: Wenn Sanierung nicht möglich ist: Vergleich, Rückabwicklung, Anzeige / Behördenweg oder Projektabbruch – mit Schadensbegrenzung.

Ziel: saubere Fortführung oder sauberer Ausstieg – mit minimalem wirtschaftlichem Schaden.

Exit-Pfad klären

Fazit: Professionelle Partner statt Risiko-Deals

Das Makler- / Bauträgergesetz in Montenegro (2026) schärft den Markt: Wer mit registrierten Maklern, lizenzierten Bauträgern und klaren Strukturen arbeitet, reduziert operative und rechtliche Risiken.

Improvisierte Vermittlung und Bauprojekte ohne Genehmigungs- und Vertragsklarheit werden zum Risikotreiber – bis hin zu Verlusten. Entscheidend ist, früh auf Prozesse, geprüfte Partner und belastbare Unterlagen zu setzen.

ekosphere unterstützt Sie beim strukturierten Setup: Partnerauswahl, Unterlagenlage und Umsetzung als durchgängige Prozesskette.

Fallcheck anfragen

Unser Team in Ulcinj

Das Makler- / Bauträgergesetz in Montenegro (2026) schärft die Spielregeln: Vermittlung und Umsetzung funktionieren nur sauber, wenn Zuständigkeiten, Dokumentation und Haftung klar sind. Unser Team in Ulcinj arbeitet daher mit prüfbaren Grundlagen: Mandate, Unterlagenpakete, Katastar-Checks, Genehmigungsstatus, Zahlungslogik und belastbare Entscheidungen.

Was heißt das für Sie? Wir helfen nicht beim „Deal“, sondern beim belastbaren Setup – vom Screening über die Koordination lokaler Fachleute bis zur sauberen Abwicklung. Ziel: lizenzierte Strukturen, keine Folgekosten aus informellen Konstruktionen.

Kurz klären? Schreiben Sie uns per WhatsApp mit Ihrem Status (Objekt / Projekt, Zahlungen, Unterlagenstand).

Ekrem

CEO & FOUNDER

Nikola

SENIOR PARTNER

Ivana

ACCOUNTING

Petar

ACCOUNTING

Kontakt & Büro in Ulcinj

ekosphere doo
Bulevar Teuta bb
85360 Ulcinj, Montenegro

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Termine außerhalb der Öffnungszeiten nach Vereinbarung
Wochenendtermine nach Vereinbarung möglich

FAQ: Risikocheck bei Makler- /
Bauträger-Deals in Montenegro 2026

Was ist die Kernaussage für Käufer, Investoren und Verkäufer?

Kern: Registerstatus + schriftliches Mandat + belastbare Unterlagen. Ohne das ist der Deal anfechtbar und operativ unplanbar. Prüfbarkeit schlägt Bauchgefühl.

Woran erkennen Sie einen legalen Makler?

Pflicht: Registereintrag, schriftlicher Maklervertrag (Leistungsumfang / Provision / Laufzeit) und dokumentierte Unterlagenübergabe. Fehlt ein Punkt, ist es ein strukturelles Risiko.

Welche Unterlagen müssen mindestens vorliegen?

Minimum: Katastar-Auszug, Eigentumskette, Lasten / Belastungen, Identitäten / Vollmachten und – falls relevant – Nutzungs- / Bau-Status. „Später nachreichen“ ist Risiko, kein Plan.

Warum sind „Handschlag-Deals“ jetzt ein Haftungs- und Anfechtungsrisiko?

Weil Nachweisbarkeit Standard wird: Leistung, Provision, Unterlagen müssen dokumentiert sein. Ohne Vertrag und geprüfte Unterlagen drohen Streit, Verzögerung, Haftung und Anfechtung.

Welche Warnsignale sprechen für „Hobby-Makler“ oder „Hobby-Bauträger“?

Muster: kein schriftlicher Vertrag, kein Register- / Impressums-Setup, Vorkasse-Druck, nur Messenger / Privatnummern, Zahlungen an Privatkonten / Mittelsmänner, keine echte Prüfung von Katastar, Lasten, Genehmigungen.

Wie prüfen Sie Katastar, Lasten und Genehmigungsstand pragmatisch?

Dokumente gegen Realität: Objekt / Grundstück, Eigentümer, Flächen, Nutzungsart, Eintragungen, Belastungen. Widerspruch = Stop-Signal + Nachforderung, bevor weiter gezahlt wird.

Was muss bei Vertrag und Zahlung „auditfest“ sein?

Vertrag: Leistung, Preis, Fristen, Abnahmen, Haftung, Sicherheiten. Zahlung: nur an richtigen Vertragspartner, mit Zweck, Meilenstein und Belegkette.

Wenn bereits unterschrieben oder gezahlt wurde: Was ist der erste Schritt?

Erst Freeze: keine weiteren Zahlungen ins Unklare. Dann Dossier (Verträge, Belege, Kommunikation, Katastar, Genehmigungen). Danach Optionen: stabilisieren, nachdokumentieren, neu verhandeln oder Exit.

Wie starten Sie den Risikocheck mit ekosphere?

Senden Sie Ihren Status (Objekt / Projekt, Zahlungen, Unterlagenstand). Ergebnis: fehlende Nachweise, größter Risikotreiber, realistische nächste Schritte.

Risikocheck starten