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Gesetz 2025

Makler Bauträgergesetz Montenegro 2025

Das Montenegro Maklergesetz 2025 markiert einen klaren Schnitt im Immobilien- und Bausektor. Der Gesetzgeber trennt konsequent zwischen professionellen, lizenzierten Marktteilnehmern und informellen „Helfern“, die ohne Zulassung und ohne Haftung agieren. Für Unternehmen, Investoren und private Käufer bedeutet das: Die rechtlichen Rahmenbedingungen werden klarer, aber Fehler bei der Auswahl von Maklern und Bauträgern werden härter sanktioniert.

Überblick: Was das Montenegro Maklergesetz 2025 regelt

Mit dem „Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti“ („Službeni list CG“, br. 089/25, in Kraft seit 05.08.2025) verfolgt Montenegro drei Ziele: Marktbereinigung, Verbraucherschutz und Professionalisierung der Branche. Das Gesetz definiert verbindlich, wer als Makler auftreten darf, welche Mindeststandards gelten und welche Folgen Verstöße haben. Parallel werden Dokumentations- und Nachweispflichten im Immobilien- und Baukontext faktisch strenger durchgesetzt.

Für Käufer, Verkäufer und Investoren ist der Kern simpel: Ohne Registerstatus, schriftliches Mandat und belastbare Unterlagen wird ein Deal nicht nur riskant, sondern im Zweifel angreifbar. Wer sauber strukturiert, reduziert Haftungslücken, Verzögerungen und Folgekosten – und erhöht die Planbarkeit.

Maklergesetz Montenegro 2025 – Zulassung, Registereintrag und Haftung

Makler: Zulassung, Registereintrag
und Haftung

Immobilienvermittlung ist künftig nur noch über lizenzierte Marktteilnehmer zulässig. Entscheidend sind klare Mindestvoraussetzungen, die nachweisbar erfüllt sein müssen:

  • Eintragung im offiziellen Maklerregister („Registar posrednika“).
  • Mindestens ein geprüfter Agent mit staatlicher Fachprüfung (montenegrinische Sprache).
  • Separates Büro mit definierten Mindeststandards für Erreichbarkeit und Infrastruktur.
  • Berufshaftpflichtversicherung mit festgelegten Mindestdeckungssummen je Schadensfall und pro Jahr.
  • Einwandfreie strafrechtliche Vergangenheit der verantwortlichen Personen.

Konsequenz: Vermittlung ohne Registereintrag oder ohne Haftpflicht ist nicht „Graubereich“, sondern klar rechtswidrig – mit Risiken für alle Beteiligten (Makler, Auftraggeber, Käufer/Verkäufer).

Maklergesetz Montenegro 2025 – Informations- und Dokumentationspflichten

Makler: Informations-
und Dokumentationspflichten

Das Gesetz verschiebt den Schwerpunkt auf Transparenz und Nachweisbarkeit. Entscheidend ist, dass Leistungen, Provisionen und Unterlagen sauber dokumentiert und übergeben werden:

  • Schriftliche Maklerverträge mit klar definiertem Leistungsumfang und Provisionsregelung.
  • Dokumentierte Übergabe wesentlicher Unterlagen (z. B. Eigentumsnachweise, Katastar-Auszüge, Bau-/Nutzungsgenehmigungen, offene Belastungen).
  • Wahrheitsgemäße Information über Risiken, Einschränkungen und bekannte Mängel.
  • Verbot irreführender Werbung und unautorisierter Objektangebote ohne Mandat des Eigentümers.

Praxisrelevant: „Handschnlag-Deals“ ohne Vertrag und ohne geprüfte Unterlagen sind nicht mehr nur unsauber, sondern ein konkretes Haftungs- und Anfechtungsrisiko.

Bauträger und Bauprojekte: Rechtlicher Rahmen und Konsequenzen

Bau in Montenegro – Genehmigungen, Verträge und Verantwortlichkeiten

Bau: Genehmigungen, Verträge
und Verantwortlichkeiten

Auch im Baukontext wird die „Dokumentationslücke“ zur Hauptfehlerquelle. Projekte müssen auf genehmigten Konzepten, nachvollziehbarer Finanzierung und rechtsgültigen Verträgen basieren:

  • Registrierte Bauträger mit passender Unternehmensform und Eintrag im Handelsregister.
  • Bauanträge und Baugenehmigungen nach geltenden Raumordnungs- und Baugesetzen.
  • Werkverträge mit klar definiertem Leistungsumfang, Qualität, Zahlungsplänen, Fristen und Haftung.
  • Nachweisbare Fachkompetenz der Verantwortlichen und Einbindung relevanter Fachplaner.

Für Investoren heißt das: Nicht Renderings kaufen, sondern Unterlagenlage, Genehmigungsstand und Vertragssystematik.

Bau in Montenegro – Sanktionen, Baustopp und wirtschaftliche Folgerisiken

Bau: Sanktionen, Baustopp
und wirtschaftliche Folgerisiken

Verstöße sind nicht mehr als „Formfehler“ behandelbar. Je nach Fall drohen operative Stopps und harte Rechtsfolgen:

  • Sofortiger Baustopp durch zuständige Behörden.
  • Hohe Geldstrafen für nicht lizenzierte Bauträger und beteiligte Personen.
  • Anfechtbarkeit oder Nichtigkeit von Verträgen bei illegalen Konstruktionen.
  • Im Extremfall Abriss baurechtswidriger Objekte auf Kosten des Eigentümers, wenn der Bauträger wirtschaftlich nicht leistungsfähig ist.

Bottom line: Wer auf „billig“ ohne Lizenz, Genehmigung und Vertrag setzt, kauft sich planbar in Vermögensschäden ein.

Risikocheck: Bereits über „Hobby-Makler“
oder „Hobby-Bauträger“ gekauft?

Wenn Vermittlung, Vertrag und Genehmigungsstand nicht sauber sind, ist das kein „Detailproblem“, sondern ein strukturelles Risiko: Zahlungen, Eigentumsübertragung, Baufortschritt und spätere Verwertbarkeit können rechtlich und wirtschaftlich kippen. Der richtige Schritt ist nicht Aktionismus, sondern eine belastbare Bestandsaufnahme mit klaren Entscheidungen.

Warnsignale Vermittler – Hobby-Makler in Montenegro

Typische Warnsignale bei
"Vermittlern"

In der Praxis zeigt sich oft erst nach der Unterschrift, dass der Vermittler kein echter Makler war. Typische Warnsignale sind:

  • Kein schriftlicher Maklervertrag, keine klar definierte Provision.
  • Fehlender Eintrag im Maklerregister, keine lokale Steuernummer, kein Impressum.
  • Keine oder nur oberflächliche Prüfung von Katastar, Lasten, Baurecht und Genehmigungen.
  • Vorkasse-Druck („Jetzt sofort reservieren, sonst ist das Objekt weg“) ohne rechtssicheres Sicherungsmodell.
  • Keine Büroräume, ausschließlich Kommunikation über Messenger oder private Mobilnummern.
  • Unklare Rollenverteilung: Vermittler ist gleichzeitig „Berater“, „Projektentwickler“ und „Bauträger“, ohne dies transparent offenzulegen.

Wer mehrere dieser Punkte wiedererkennt, sollte seinen Fall prüfen lassen – insbesondere wenn bereits Zahlungen erfolgt sind.

Warnsignale Bauträger – Risiken bei Bauprojekten in Montenegro

Typische Warnsignale bei
"Bauträgern"

Auch auf der Bauträgerseite gibt es Muster, die auf fehlende Professionalität hindeuten:

  • Keine nachweisbaren Referenzprojekte oder nur schwer überprüfbare Angaben.
  • Unklare Eigentumsverhältnisse am Grundstück, fehlende oder unvollständige Einträge im Katastar.
  • Werkverträge, die Leistungen und Qualitäten nur grob oder gar nicht definieren.
  • Zahlungen an Privatkonten oder Mittelsmänner statt an die verantwortliche Projektgesellschaft.
  • Keine transparente Dokumentation zu Baugenehmigungen, Statik oder Planungsunterlagen.
  • Überzogene Marketingversprechen ohne belastbare Grundlage.

In Kombination mit Anzahlungen ohne Sicherungsmechanismen steigt das Risiko erheblich, dass Projekte verzögert, nie fertiggestellt oder baurechtlich angegriffen werden.

Sofortmaßnahmen zur Absicherung – ekosphere Vorgehensmodell

Sofortmaßnahmen zur
Absicherung mit ekosphere

Wenn Sie bereits über einen informellen Vermittler oder einen nicht lizenzierten Bauträger aktiv geworden sind, sollten Sie strukturiert vorgehen:

  • Bestandsaufnahme: Verträge, Zahlungsbelege, Kommunikation und behördliche Unterlagen vollständig sammeln.
  • Rechtliche und fachliche Prüfung: Katastar, Genehmigungsstand, Vertragsinhalte und Zahlungsströme durch lokale Fachleute prüfen lassen.
  • Risikobewertung: Identifikation der größten Risikopunkte – z. B. Schwarzbau, fehlende Genehmigungen, offene Belastungen, Haftungslücken.
  • Handlungsplan: Konkrete Schritte definieren – von der Nachdokumentation und Vertragsnachbesserung bis hin zu Vergleichsvereinbarungen oder geordnetem Ausstieg.

ekosphere kombiniert lokale Marktkenntnis mit einem belastbaren Netzwerk aus Rechtsanwälten, Notaren, Planern und Buchhaltung. Ziel ist nicht, Probleme schönzureden, sondern Risiken transparent zu machen und Entscheidern handhabbare Optionen aufzuzeigen.

Verhandlung, Nachdokumentation und Exit – kontrollierter Ausstieg

Verhandlung, Nachdokumentation
& Exit-Strategie

Wenn die Lage kritisch ist, entscheidet nicht „wer recht hat“, sondern ob Sie aus einem unsauberen Setup in ein belastbares Setup kommen. Dafür braucht es einen Plan, der juristisch durchsetzbar und operativ umsetzbar ist – ohne Gesichtsverlust-Logik und ohne weitere Zahlungen ins Unklare.

  • Freeze: Weitere Zahlungen stoppen, bis Zahlungsgrund, Leistung und Sicherheiten eindeutig sind.
  • Nachdokumentation: Fehlende Unterlagen gezielt nachfordern (Katastar, Genehmigungen, Vollmachten, Leistungsnachweise).
  • Neuverhandlung: Verträge, Zahlungspläne, Haftung und Sicherheiten neu strukturieren (Meilensteine, Abnahmen, Penalties, Treuhand/Notarlogik wo möglich).
  • Exit: Wenn Sanierung nicht möglich ist: Vergleich, Rückabwicklung, Anzeige/Behördenweg oder geordneter Projektabbruch – mit Schadensbegrenzung.

Ziel ist ein kontrollierter Pfad: Entweder saubere Fortführung mit belastbarer Dokumentation oder ein sauberer Ausstieg mit minimalem wirtschaftlichem Schaden.

Fazit: Professionelle Partner statt Risiko-Deals

Fazit zum Makler- und Bauträgergesetz in Montenegro – professionelle Partner statt Risiko-Deals

Das Montenegro Maklergesetz 2025 verändert den Immobilien- und Bausektor nachhaltig. Für Unternehmen und Investoren ist das eine Chance: Wer mit registrierten Maklern, lizenzierten Bauträgern und klaren Strukturen arbeitet, reduziert operative und rechtliche Risiken deutlich.

Unstrukturierte Deals, improvisierte Vermittlungen und Bauprojekte ohne Genehmigungs- und Vertragsklarheit werden dagegen zunehmend zum Risikofaktor – bis hin zu Vermögensverlusten. Entscheidend ist deshalb, frühzeitig auf saubere Prozesse, geprüfte Partner und belastbare Unterlagen zu setzen.

ekosphere unterstützt Sie dabei, Ihre Projekte in Montenegro auf eine solide, rechtskonforme Basis zu stellen – von der ersten Marktanalyse über die Partnerauswahl bis zur Umsetzung und laufenden Betreuung.

Unser Team in Ulcinj

Das Montenegro Maklergesetz 2025 verschiebt die Spielregeln: Vermittlung und Projektumsetzung funktionieren nur noch sauber, wenn Zuständigkeiten, Dokumentation und Haftung klar sind. Unser Team in Ulcinj arbeitet deshalb nicht mit „Hands-on ohne Struktur“, sondern mit prüfbaren Grundlagen: Mandate, Unterlagenpakete, Katastar-Checks, Genehmigungsstatus, Zahlungslogik und nachvollziehbare Entscheidungen.

Für Käufer, Investoren und Projektbeteiligte heißt das konkret: Wir helfen nicht beim „Deal“, sondern beim rechtssicheren Setup – vom ersten Screening über die Koordination lokaler Fachleute bis zur sauberen Abwicklung. Ziel ist, dass Sie mit lizenzierten Strukturen arbeiten, Risiken früh erkennen und keine Folgekosten aus informellen Konstruktionen übernehmen.

Ekrem Rexhepagaj – CEO & Founder ekosphere

Ekrem

CEO & FOUNDER

Nikola Marović – Senior Partner ekosphere

Nikola

SENIOR PARTNER

Volkmar – Head of Sales ekosphere

Volkmar

HEAD OF SALES

Ivana Djuric – Accounting ekosphere

Ivana

ACCOUNTING

Petar Duric – Accounting ekosphere

Petar

ACCOUNTING

Standort Ulcinj und Kontakt

Das Montenegro Maklergesetz 2025 verschärft Anforderungen an Lizenzierung, Dokumentation und Transparenz. In der Praxis entscheidet deshalb nicht mehr „wer jemanden kennt“, sondern ob Registerstatus, Mandat, Unterlagenlage und Haftung sauber sind. ekosphere arbeitet direkt aus Ulcinj und bündelt lokale Strukturen aus Immobilien, Bau, Verwaltung und Recht – mit Fokus auf nachweisbare Prozesse statt Handschlag-Logik.

Wenn Sie in Montenegro kaufen, verkaufen, investieren oder bauen, sollten Sie vor Vertrags- und Zahlungsentscheidungen die Basics klären: Ist der Makler registriert? Gibt es ein schriftliches Mandat? Sind Katastar, Belastungen und Genehmigungen dokumentiert? Sind Rollen, Provisionen und Verantwortlichkeiten vertraglich sauber abgebildet?

  • Für Käufer und Investoren, die nur mit registrierten Maklern und belastbaren Unterlagen arbeiten wollen
  • Für Verkäufer, die Mandat, Provision und Vermarktung rechtssicher strukturieren möchten
  • Für Projektentwickler/Bauträger, die Genehmigungsstand, Verträge und Dokumentation sauber aufsetzen müssen

Kontakt ist jederzeit möglich per Telefon, E-Mail oder Messenger-Diensten wie WhatsApp und Viber. Auf Wunsch vereinbaren wir einen Termin in unserem Büro ekosphere doo, Bulevar Teuta bb, 85360 Ulcinj, um Ihren Fall anhand der Dokumente strukturiert zu prüfen und die nächsten Schritte festzulegen.

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ekosphere doo
Bulevar Teuta bb
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PIB: 0317 1868
REG: 5081 9609
PDV: 82 / 31-02022-6

FAQ: Makler- und Bauträgergesetz 2025 in Montenegro

Was regelt das Montenegro Maklergesetz 2025 – und was ist die Kernaussage für Käufer?

Es zieht eine klare Trennlinie zwischen professioneller, registrierter Vermittlung und informellen „Helfern“. Für Käufer ist der Kern simpel: Ohne Registerstatus, schriftliches Mandat und belastbare Unterlagen wird ein Deal angreifbar und operativ unplanbar.

Woran erkennen wir einen legalen Makler – welche Nachweise sind „nicht verhandelbar“?

Mindeststandard ist: offizieller Registerstatus (Maklerregister), ein sauberer schriftlicher Maklervertrag und nachvollziehbare Dokumentation (Leistungsumfang, Provision, Unterlagenübergabe). Fehlt das, ist das kein „Detail“, sondern ein strukturelles Risiko.

Warum sind „Handschlag-Deals“ jetzt ein echtes Haftungs- und Anfechtungsrisiko?

Weil Transparenz und Nachweisbarkeit zum Standard werden: Leistungen, Provisionen und Unterlagen müssen dokumentiert sein. Ohne Vertrag und geprüfte Unterlagen fehlt die belastbare Grundlage – und genau das öffnet Haftung, Streit und Verzögerung.

Welche Unterlagen sollte ein Makler im Prozess sauber übergeben (Minimum)?

Entscheidend sind belastbare Eigentums- und Katastar-Nachweise, Klarheit zu offenen Belastungen sowie Bau-/Nutzungsgenehmigungen, soweit relevant. Wenn lediglich behauptet wird, „alles sei in Ordnung“, aber nichts dokumentiert vorliegt, ist das ein Warnsignal.

Welche typischen Warnsignale deuten auf einen „Hobby-Makler“ hin?

Klassiker sind: kein schriftlicher Maklervertrag, kein Register-/Impressums-Setup, Druck auf Vorkasse, ausschließlich Messenger/Privatnummer, und keine echte Prüfung von Katastar, Lasten, Baurecht und Genehmigungen. Treffen mehrere Punkte zu, sollte der Fall sofort priorisiert geprüft werden.

Welche typischen Warnsignale deuten auf einen „Hobby-Bauträger“ hin?

Red Flags sind: keine verifizierbaren Referenzen, unklare Grundstücks-/Katastar-Lage, Werkverträge ohne klare Leistungen/Qualitäten, Zahlungen an Privatkonten oder Mittelsmänner sowie fehlende Baugenehmigungs-, Statik- oder Planungsunterlagen.

Was muss bei Bauprojekten „stehen“, bevor überhaupt über Anzahlungen nachgedacht werden sollte?

Erforderlich sind ein klarer Genehmigungsstand, eine saubere Vertragssystematik (Leistung, Qualität, Zahlungsplan, Fristen, Haftung) und eindeutige Verantwortlichkeiten (wer ist Vertragspartner, wer liefert, wer haftet). Renderings ersetzen keine Unterlagenlage.

Welche Konsequenzen drohen bei Verstößen im Baukontext – warum ist das wirtschaftlich so gefährlich?

Je nach Fall drohen Baustopp, Geldstrafen, Anfechtbarkeit oder Nichtigkeit von Verträgen sowie massive Folgekosten. „Billig ohne Lizenz, Genehmigung und Vertrag“ ist kein Sparen, sondern kalkulierbarer Risikoaufbau.

Wenn bereits unterschrieben oder gezahlt wurde: Was ist der richtige erste Schritt?

Kein Aktionismus. Zuerst eine vollständige Bestandsaufnahme: Verträge, Zahlungsbelege, Kommunikation, Katastar- und Genehmigungsunterlagen vollständig sichern. Danach fachlich und juristisch prüfen lassen und die Risiken priorisieren: Was ist heilbar, was nicht.

Was bedeutet „Freeze“ im Risikocheck konkret – und warum ist das oft notwendig?

Freeze heißt: weitere Zahlungen stoppen, bis Zahlungsgrund, Leistungsstand und Sicherheiten eindeutig sind. Wer in ein unsauberes Setup weiter „hineinzahlt“, schwächt die eigene Verhandlungsposition und erhöht den Schadenhebel.

Was ist mit „Nachdokumentation“ gemeint – und was bringt sie strategisch?

Nachdokumentation bedeutet: fehlende Unterlagen gezielt nachfordern oder rekonstruieren (Katastar, Genehmigungen, Vollmachten, Leistungsnachweise), um aus einer „Story“ wieder eine belastbare Beweislage zu machen. Ohne Beweislage keine saubere Neuverhandlung und kein sauberer Exit.

Wann macht Neuverhandlung Sinn – und wann ist Exit die bessere Option?

Neuverhandlung ist sinnvoll, wenn das Projekt in ein belastbares Setup überführt werden kann (Meilensteine, Abnahmen, Penalties, klare Haftung, saubere Zahlungslogik). Exit ist häufig die bessere Option, wenn Grundlagen nicht herstellbar sind oder der Gegenpart operativ bzw. finanziell nicht leistungsfähig ist.

Was benötigt ekosphere für eine schnelle, belastbare Ersteinschätzung ohne Leerlauf?

Benötigt werden: Objekt/Projekt (Link oder Standort), Rolle (Käufer/Verkäufer/Investor), vorhandene Verträge, Zahlungsstand, Katastar- und Genehmigungsstatus (was liegt vor, was fehlt) sowie die beteiligten Parteien. Dann lassen sich Optionen sauber priorisieren: stabilisieren, nachdokumentieren, neu verhandeln oder exitieren.

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