1. Allgemeines und Geltungsbereich
1.1 Diese Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) gelten für sämtliche Dienstleistungen und Geschäftsbereiche der ekosphere doo, Bulevar Teuta bb, 85360 Ulcinj, Montenegro, PIB: 0317 1868, REG: 5081 9609, PDV*: 82/31-02022-6, vertreten durch den Geschäftsführer Ekrem Rexhepagaj.
1.2 Die AGB gelten gleichermaßen für alle von ekosphere doo betriebenen Websites und Online-Angebote:
• montenegro-listings.me
• ekosphere-construction.me
• ekosphere-consulting.me
• ul-listings.me
• ekosphere.me
• immorenta.me
1.3 ekosphere doo verfügt über eine den Geschäftsaktivitäten angemessene Betriebshaftpflichtversicherung gemäß Artikel 6 und 8 des Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti (Gesetz über die Vermittlung beim Verkauf und der Vermietung von Immobilien). Ein Nachweis der Police kann auf Verlangen jederzeit vorgelegt werden.
1.4 ekosphere doo ist ordnungsgemäß im Registar posrednika eingetragen und erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Tätigkeit der Immobilienvermittlung gemäß Artikel 3 und 6 des Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti.
1.5 Abweichende, ergänzende oder entgegenstehende Bedingungen des Auftraggebers werden nur wirksam, wenn ekosphere doo diese ausdrücklich und schriftlich anerkennt.
1.6 Rechtsgrundlage dieser AGB sind insbesondere der Zakon o obligacionim odnosima (Gesetz über Schuldverhältnisse, Montenegro) sowie der Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti.
2. Vertragsgegenstand und Leistungsbeschreibung
2.1 ekosphere doo erbringt insbesondere folgende Leistungen:
• Immobilienvermittlung (Kauf, Verkauf, Vermietung)
• Bauleistungen, Bauprojektmanagement und Werkverträge
• Consulting-Services (Business- und Standortberatung)
• Firmengründungen und Firmenmigration
• Markteinführungsstrategien und Go-to-Market-Begleitung
• Buchhalterische Dienstleistungen
• Unterstützung beim Erwerb von Aufenthalts- und Arbeitsgenehmigungen
• Erstellung und Pflege von Online-Immobilien-, Onlineshop- und Serviceplattformen
• Corporate Identity (CID), Branding, Kampagnenplanung (Ads, Social Media)
• Vermittlung von in Montenegro möglichen Versicherungen für Privat- und Geschäftskunden
• Virtual-Office-Angebote
• Unternehmensberatung
• Architektenleistungen
• Beantragung und Begleitung von Baugenehmigungsverfahren
2.2 Der konkrete Leistungsumfang, Zeitrahmen und das Honorar ergeben sich aus dem individuellen Vertrag, schriftlichen Angeboten oder Projektvereinbarungen.
2.3 Rechtsgrundlagen für die unter 2.1 genannten Leistungen sind insbesondere:
• Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti (Gesetz über die Vermittlung beim Verkauf und der Vermietung von Immobilien)
• Zakon o privrednim društvima (Gesetz über Handelsgesellschaften)
• Zakon o strancima (Gesetz über Ausländer)
• Zakon o računovodstvu (Gesetz über Rechnungswesen)
3. Nutzung der Websites und Inhalte
3.1 Die Nutzung der genannten Websites ist für private wie gewerbliche Nutzer zulässig, soweit keine rechtswidrigen Zwecke verfolgt werden und die jeweils geltenden Gesetze eingehalten werden.
3.2 Sämtliche Inhalte der Websites – insbesondere Texte, Bilder, Grafiken, Datenbanken und Software – sind urheberrechtlich geschützt und dürfen ohne vorherige schriftliche Zustimmung von ekosphere doo nicht vervielfältigt, verbreitet, öffentlich zugänglich gemacht oder anderweitig genutzt werden, die über den üblichen Webseitenabruf hinausgeht.
3.3 Rechtsgrundlage ist insbesondere der Zakon o autorskom i srodnim pravima (Urheberrechtsgesetz, Montenegro).
4. Immobilienvermittlung und Bauleistungen
4.1 Maklerprovisionen
Für die Vermittlung von Fremdimmobilien, Grundstücken und Investments wird in der Regel eine Provision in Höhe von 3 % des Kaufpreises zzgl. gesetzlicher PDV* berechnet. Grundlage ist eine schriftliche Makler- bzw. Vermittlungsvereinbarung.
Rechenbeispiele:
• Kaufpreis 100.000 € → Provision 3.000 € + 21 % PDV* (630 €) = 3.630 € Gesamt
• Kaufpreis 200.000 € → Provision 6.000 € + 21 % PDV* (1.260 €) = 7.260 € Gesamt
• Kaufpreis 300.000 € → Provision 9.000 € + 21 % PDV* (1.890 €) = 10.890 € Gesamt
Für Objekte aus eigenem Bestand (Eigenentwicklungen von ekosphere doo) fällt keine zusätzliche Vermittlungsprovision an; die Vergütung ist im Objektpreis einkalkuliert.
4.2 Verbraucherabsicherung und Rechnungsstellung
Eine physische, fiskalisierte Rechnung ist zwingende Voraussetzung für die Durchsetzung von Ansprüchen im Zusammenhang mit einer Immobilienvermittlung. Kunden sollten daher insbesondere bei Eigentumsübertragungen und größeren Projekten konsequent auf eine ordnungsgemäße Rechnungsstellung achten.
4.3 Gesetzliche Einschränkung der Vorauszahlung
Gemäß Artikel 27 des Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti darf eine Maklerprovision grundsätzlich nicht im Voraus verlangt werden, außer in gesetzlich vorgesehenen Ausnahmefällen (z. B. Teilzahlung aus einer einbehaltenen Kapara/Anzahlung).
4.4 Vorprüfung von Immobilien
ekosphere doo verpflichtet sich, jede Immobilie vor Vermittlung im Rahmen der verfügbaren Informationen und gesetzlicher Möglichkeiten auf rechtliche und physische Parameter zu prüfen (Grundbuchlage, Nutzungsart, bekannte Belastungen etc.).
4.5 Personalqualifikation und gesetzliche Prüfungen
Sofern zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieser AGB neue staatliche Prüfungen oder Zertifizierungen für Immobilienmakler noch nicht implementiert sind, verpflichtet sich ekosphere doo, diese nach Einführung unverzüglich zu absolvieren.
4.6 Beendigung der Maklerleistung und Zahlung
Die Maklerleistung endet mit Abschluss eines notariell beurkundeten Kaufvertrags (Notartermin). Die fällige Provision ist binnen 7 Tagen nach Rechnungsstellung auf das angegebene Konto per Banküberweisung zu zahlen. Bei Zahlungsverzug können Verzugszinsen und Mahnspesen geltend gemacht werden.
4.7 Zusatzleistungen im Immobilienkontext
Behördengänge, Ab- und Ummeldungen bei Versorgern, kommunalen Einrichtungen und Dienstleistern, Versicherungsberatung und -vermittlung, Zollabwicklung (z. B. für Kfz, Boote, Maschinen), Umbau- und Ausbauplanungen, Rechtsberatung sowie sonstige projektspezifische Services sind nicht in der Maklerprovision enthalten und werden gesondert nach Vereinbarung abgerechnet.
4.8 Bauleistungen und Werkverträge
Bauleistungen und werkvertragliche Leistungen erfolgen ausschließlich auf Basis individueller Bau- oder Werkverträge. Rechtsgrundlage ist der Zakon o obligacionim odnosima (Gesetz über Schuldverhältnisse, Kapitel „Ugovor o djelu“ – Werkvertrag). Verträge werden in der Regel notariell beurkundet, jeweils in montenegrinischer Sprache und – sofern vereinbart – in einer weiteren Vertragssprache, in zweifacher Ausfertigung.
5. Firmengründungen, Unternehmensmigration und Markteinführungen
5.1 Der Auftraggeber kann über ekosphere doo sowohl eine Neugründung beantragen als auch eine Vorratsgesellschaft erwerben. Auf Wunsch stellt ekosphere doo u. a. Postanschrift, Büroinfrastruktur, Buchhaltung, Einrichtung der Fiskalprogramme sowie administrativen Support zur Verfügung.
5.2 Für jede Gründung wird standardmäßig ein 12-Monats-Supportpaket bereitgestellt (u. a. laufende Begleitung bei Behörden, Banken, Administration). Der Auftraggeber kann diesen Support gegen Gebühr jährlich verlängern. Die Konditionen richten sich nach Unternehmensgröße, Branche und Leistungsumfang.
5.3 Firmengründungen gelten als abgeschlossen, wenn die juristische Person alle gesetzlichen Auflagen erfüllt, an den relevanten Stellen registriert bzw. zugelassen ist und die Firmenkonten beantragt wurden. Dies gilt entsprechend für Vorratsgesellschaften.
5.4 ekosphere doo kann zusätzlich mit der Rekrutierung des erforderlichen Fach- und Verwaltungspersonals beauftragt werden. Leistungsumfang und Vergütung werden gesondert vertraglich geregelt.
5.5 In beiden Fällen (Neugründung oder Vorratsgesellschaft) ist nach Auftragserteilung eine Anzahlung in Höhe von 60 % des vereinbarten Projektvolumens fällig.
• Neugründungen dauern in der Regel – abhängig von Branche und Behördenlage – bis zu ca. 3 Monaten.
• Vorratsgesellschaften sind in der Regel kurzfristig einsatzbereit.
5.6 Kostensätze: Neugründung: ab 2.900,00 € netto. Vorratsgesellschaften: je nach Historie und Struktur ab 4.700,00 € netto. In beiden Varianten sind die Beratung im Vorfeld und der 12-Monats-Support enthalten, sofern nichts Abweichendes vereinbart wurde.
5.7 Beratung zur Firmengründung erfolgt online oder vor Ort nach Terminvereinbarung. Honorar: 100,00 € netto pro 30 Minuten, abgerechnet pro angefangener 30-Minuten-Einheit, soweit kein anderes Beratungspaket vereinbart wurde.
6. Buchhalterische Dienstleistungen
6.1 Buchhalterische Dienstleistungen werden gemäß Zakon o računovodstvu (Gesetz über Rechnungswesen, Montenegro) erbracht.
6.2 Der Auftraggeber verpflichtet sich, vollständige, wahrheitsgemäße und fristgerecht geordnete Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Verspätete, unvollständige oder unrichtige Informationen können zu Verzögerungen, Korrekturen und Mehrkosten führen.
6.3 Die operative Buchhaltung wird durch eine zertifizierte und beim zuständigen Finanzministerium zugelassene Buchhalterin bzw. einen zugelassenen Buchhalter durchgeführt. Diese Leistungen werden gesondert in Rechnung gestellt.
6.4 Die monatlichen Kosten der Buchhaltung variieren je nach Unternehmensgröße, Branche, Belegvolumen und Zusatzleistungen (z. B. Reporting, Jahresabschlüsse, Analysen). Die Konditionen werden vor Beginn der Zusammenarbeit schriftlich festgehalten.
7. Aufenthalts- und Arbeitsgenehmigungen
7.1 ekosphere doo unterstützt Auftraggeber bei der Beantragung von Aufenthalts- und Arbeitsgenehmigungen (z. B. temporäre Aufenthaltsgenehmigung, Blue Card) gemäß Zakon o strancima (Gesetz über Ausländer, Montenegro).
7.2 Die Entscheidung über Erteilung, Verlängerung oder Ablehnung einer Aufenthalts- oder Arbeitsgenehmigung liegt ausschließlich bei den zuständigen staatlichen Behörden. Ein Erfolg der Antragstellung kann ausdrücklich nicht zugesichert werden.
7.3 Die Kosten für die Bearbeitung werden pro Antrag bzw. pro Blue Card berechnet und im Vorfeld kommuniziert. Der Auftraggeber ist verpflichtet, alle erforderlichen Unterlagen vollständig, korrekt und fristgerecht zur Verfügung zu stellen.
7.4 Bei Beauftragung fällt eine Anzahlung von 60 % (Kapara) an. Das Mandat gilt als erfüllt, sobald der Antrag bei der zuständigen Behörde angenommen wurde, unabhängig vom endgültigen Entscheidungsbescheid.
8. Haftung
8.1 Haftungsmaßstab: Die Haftung von ekosphere doo ist auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt.
8.2 Wesentliche Vertragspflichten: Bei einfacher Fahrlässigkeit haftet ekosphere doo ausschließlich bei Verletzung wesentlicher Vertragspflichten (Kardinalpflichten). In diesem Fall ist die Haftung der Höhe nach auf den typischerweise vorhersehbaren Schaden begrenzt.
8.3 Mitverantwortung des Auftraggebers: Eine Haftung ist ausgeschlossen, soweit Schäden auf unrichtigen, unvollständigen oder verspätet gelieferten Angaben und Informationen des Auftraggebers beruhen. Gleiches gilt, wenn der Auftraggeber ihm obliegende Mitwirkungspflichten nicht erfüllt.
9. Datenschutz
9.1 Personenbezogene Daten werden durch ekosphere doo ausschließlich im Rahmen der geltenden Datenschutzvorschriften verarbeitet, insbesondere gemäß dem Zakon o zaštiti podataka o ličnosti (Gesetz zum Schutz personenbezogener Daten, Montenegro).
9.2 Weitere Informationen zur Datenverarbeitung, zu Betroffenenrechten sowie Speicherfristen können in einer gesonderten Datenschutzerklärung geregelt werden.
10. Gerichtsstand
10.1 Für sämtliche Streitigkeiten aus oder im Zusammenhang mit Vertragsbeziehungen zwischen ekosphere doo und dem Auftraggeber ist, soweit rechtlich zulässig, der Gerichtsstand Ulcinj, Montenegro, vereinbart.
10.2 Es gilt ausschließlich das materielle Recht von Montenegro unter Ausschluss kollisionsrechtlicher Bestimmungen, soweit zwingende Normen nichts anderes vorsehen.
11. PDV*
11.1 PDV* steht für „Porez na dodatu vrijednost“ (Mehrwertsteuer) nach montenegrinischem Steuerrecht.
11.2 Sämtliche Honorar- und Preisangaben verstehen sich – sofern nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet – zuzüglich der jeweils gültigen PDV*.
12. Schweige- und Geheimhaltungspflicht
12.1 ekosphere doo verpflichtet sich, alle im Rahmen der Zusammenarbeit erlangten Informationen, Geschäfts- und Betriebsgeheimnisse des Auftraggebers strikt vertraulich zu behandeln und nicht unbefugt an Dritte weiterzugeben.
12.2 Die Schweige- und Geheimhaltungspflicht gilt über die Beendigung des Vertragsverhältnisses hinaus fort.
12.3 Eine Offenlegung vertraulicher Informationen erfolgt nur, wenn
a) der Auftraggeber vorher schriftlich zugestimmt hat, oder
b) eine gesetzliche Offenlegungspflicht besteht, oder
c) die betreffenden Informationen bereits allgemein bekannt und nicht mehr vertraulich sind.
12.4 Rechtsgrundlage ist insbesondere der Zakon o obligacionim odnosima (Gesetz über Schuldverhältnisse, Montenegro), Abschnitt „Poverljivost“ (Vertraulichkeit).
12.5 Die Vertraulichkeitspflicht gilt spiegelbildlich auch für den Auftraggeber hinsichtlich Geschäftsgeheimnissen, interner Prozesse und Vertragsinhalte von ekosphere doo. Eine Weitergabe von ekosphere-Verträgen und -Konditionen an Dritte, insbesondere an Konkurrenzunternehmen, ist ohne schriftliche Zustimmung unzulässig. Pro schuldhaftem Verstoß kann eine Vertragsstrafe von mindestens 5.000,00 € geltend gemacht werden, unbeschadet weitergehender Schadensersatzansprüche.
