Immobilien

ekosphere Ratgeber: Bauträger- und Maklergesetz 2025

Rechtssicher durch den Immobilienmarkt in Montenegro – Marktbereinigung, Makler & Bauträger im Überblick.

Gesetzliche Marktbereinigung im Immobilien- & Bausektor

Schluss mit Hobby-Maklern und Hobby-Bauträgern – Schutz für Verbraucher und Branche.

Montenegro Maklergesetz 2025: Dieses Update bereinigt den Markt und legt klare Regeln für Makler und Bauträger fest.

Mit der Verabschiedung des Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti („Službeni list CG“, br. 089/25, in Kraft seit 05.08.2025) und der strikten Anwendung der Bau- und Unternehmensgesetze vollzieht Montenegro einen längst überfälligen Schritt: den Immobilienmarkt und den Bausektor konsequent von unqualifizierten Akteuren zu säubern, die bislang ohne nachweisliche Kompetenz und ohne gesetzliche Grundlage agiert haben.

1) Immobilienvermittlung – klare Regeln, harte Grenzen

Das neue Maklergesetz definiert in Član 3, 6–10 unmissverständlich, wer künftig als Makler tätig werden darf.
  • Eintragung im offiziellen Registar posrednika (Član 10–14).
  • Mindestens ein geprüfter Agent mit staatlicher Fachprüfung (Član 7) – ausschließlich auf Montenegrinisch.
  • Separates Büro nach Mindeststandards (Član 9).
  • Berufshaftpflicht mind. 20.000 € je Fall / 60.000 € p. a. (Član 8).
  • Einwandfreies Führungszeugnis für Eigentümer/Agenten (Član 6).

Verpflichtungen zum Verbraucherschutz (Član 20–28)

  • Sorgfältige Prüfung von Eigentums- und Katasterunterlagen.
  • Transparente Verträge, klare AGB, ordentliche Evidenzen.
  • Werbung nur mit gültigem Maklervertrag – keine Scheinangebote.
Sanktionen bei Verstößen (Član 36–38):
Firmen: 4.000–20.000 € · Einzelunternehmer: 2.000–6.000 € · Privatpersonen: 1.000–2.000 € · mögliches Berufsverbot bis 6 Monate.

2) Bauträger & Bauunternehmer – Lizenz oder Ende

Parallel dazu gilt im Bausektor das Zakon o planiranju prostora i izgradnji objekata mit klaren Lizenz- und Qualifikationspflichten:
  • CRPS-Eintragung mit entsprechender Bauträgertätigkeit.
  • Lizenzierung beim Ministerium für Raumplanung und Urbanismus.
  • Beschäftigung qualifizierter Fachkräfte (Dipl.-Ing. Bau/Architekt) als Bauleitung.
  • Technische Kapazitäten & Berufshaftpflicht; bei größeren Projekten Finanzgarantien.
Folgen für „Hobby-Bauträger“:
Illegale Tätigkeit → Baustopp, hohe Geldstrafen, mögliche Nichtigkeit von Verträgen, bis hin zu strafrechtlichen Verfahren.
Abriss durch ein lokal beauftragtes Unternehmen im Zweifelsfall zu Ungunsten des Bauherren, wenn der Hobby-Bauträger nicht über die Mittel verfügt.

3) Gemeinsames Ziel beider Regelungen

Schutz der Verbraucher vor Pfusch und Inkompetenz, Erhalt der Branchenintegrität, Förderung professioneller Standards durch verbindliche Prüfungen, Lizenzpflichten und Versicherungsschutz. Wer in Montenegro als Makler oder Bauträger tätig sein will, muss gesetzlich zugelassen, fachlich geprüft und organisatorisch ausgestattet sein.
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Ratgeber: Sie haben über einen „Hobby-Makler“ Eigentum erworben?

Woran Sie fehlende Professionalität erkennen – und wie wir Sie jetzt sauber absichern.
Manchmal merkt man erst nach der Unterschrift, dass der Vermittler gar kein echter Makler war. Dieser Ratgeber hilft Ihnen, typische Warnsignale zu prüfen – und zeigt, wie ekosphere Sie rechtlich und fachlich wieder auf festen Boden bringt.

1) Typische Merkmale eines Hobby-Maklers

Gehen Sie diese Fragen einmal ehrlich durch – wie viele treffen zu?
  • Kein schriftlicher Maklervertrag? Nur Chat-/E-Mail-Absprachen, keine AGB, keine klare Provision (Član 18, 23).
  • Keine Firmenbasis? Keine CRPS-Eintragung, kein Firmensitz, keine Steuernummer (Član 3, 6, 10–14).
  • Keine Prüfung der Unterlagen? Katastar, upis/tereti, namjena – nichts wurde sauber gecheckt (Član 20).
  • Werbung ohne Mandat? Ihr Objekt wurde angeboten, obwohl gar kein Maklervertrag bestand (Član 25).
  • Sprachbarrieren? Unsicherheit bei Dokumenten/Behörden – keine Fachprüfung (Član 7).
  • Vorkasse-Druck? „Kaution an mich“, „Provision vorab“ – ohne rechtswirksamen Vertrag (Član 27).
  • Kein Büro, keine Versicherung? Weder separates Büro noch Berufshaftpflicht nachweisbar (Član 8–9).
  • Eigeninteresse/Vermischung? Makler kauft/verkauft „auf eigene Rechnung“ – Interessenkonflikt (Član 27 Abs. 5).
  • Keine oder unvollständige Webseite? Fehlende Online-Präsenz oder eine Seite ohne gültiges Impressum.
Daumenregel: Treffen mehrere Punkte zu, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass Sie über einen nicht registrierten oder unqualifizierten Vermittler abgeschlossen haben.

2) Risiken – und was Sie jetzt sofort tun sollten

Risiken: versteckte Lasten im Katastar, unwirksame Klauseln, unvollständige Übergaben, steuerliche Fehler, Streit um Provisionen, Nichtigkeit einzelner Abreden.

Sofortmaßnahmen (Checkliste):

  1. Alle Unterlagen sammeln: Vorvertrag/Vertrag, Belege, Chat/E-Mails, Katastar-Auszüge, Identitäten.
  2. Zahlflüsse sichern: Quittungen/Kontoauszüge; keine weiteren Barzahlungen ohne Prüfung.
  3. Status Katastar prüfen: Eigentum/tereti/namjena – Abgleich mit Vertrag.
  4. Fristen notieren: Übergabe, Restzahlungen, Eintragungsfristen, Reklamationen.
  5. Kontakt zu uns: Fallaufnahme & Terminvereinbarung.
Wichtig: Unterschreiben Sie nichts nachträglich „zur Korrektur“, bevor wir die Rechtslage geprüft haben.
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Ratgeber: Sie haben mit einem „Hobby-Bauträger“ zu tun?

So erkennen Sie unqualifizierte Bauakteure – und schützen sich vor bösen Überraschungen.
Nicht jeder, der sich „Bauträger“ nennt, ist tatsächlich dazu befugt oder qualifiziert. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, woran Sie Hobby-Bauträger erkennen – und wie ekosphere Ihr Projekt auf solide, gesetzliche und fachliche Beine stellt.

1) Typische Merkmale eines Hobby-Bauträgers

Prüfen Sie kritisch – wie viele dieser Punkte treffen zu?
  • Keine offizielle Lizenzierung: Keine Eintragung im CRPS mit Bauträgertätigkeit, keine Genehmigung des Ministeriums für Raumplanung.
  • Fehlende oder nicht geprüfte Werkverträge.
  • Mittelsmänner statt direkter Auftragnehmer: Zahlungen fließen an Dritte („Men in the Middle“) oder über fremde Namen/Firmen.
  • Keine eigene Webseite oder kein Impressum: Fehlende Online-Präsenz oder Seite ohne gesetzlich vorgeschriebenes Impressum.
  • Keine nachweisbare Fachkompetenz: Bauprojekte ohne Diplom/Meisterbrief/langjährige Erfahrung vor Ort.
  • Unrealistische Selbstdarstellung: Erst kurz im Land, dennoch „Bau-Experte“.
  • Lockangebote mit „deutscher Wertarbeit“: Klingt gut, ist oft nur Marketing.
Warnsignal: Treffen mehrere dieser Punkte zu, ist höchste Vorsicht geboten – Risiko von Baumängeln, rechtlichen Problemen und finanziellen Verlusten.

2) Risiken – und wie Sie sofort reagieren sollten

Risiken: Mangelhafte Bauqualität, fehlende Genehmigungen, Baustopp durch Behörden, Verlust von Vorauszahlungen, Rechtsstreit wegen Eigentum oder Mängeln.

Sofortmaßnahmen (Checkliste):

  1. Lizenznachweis verlangen: Offizielle Genehmigung und Eintragung ins Register.
  2. Werkvertrag prüfen lassen: Inhalte, Fristen, Haftung, Abnahmeprotokolle.
  3. Zahlungskanäle absichern: Nur auf Konten des lizenzierten Unternehmens – keine Barzahlungen an Dritte.
  4. Referenzen vor Ort prüfen: Projekte besichtigen, mit früheren Kunden sprechen.
  5. Fachliche Eignung hinterfragen: Ausbildung, Berufserfahrung, Teamqualifikation.
  6. Endpreisgarantie einfordern: So vermeiden Sie Nachzahlungen oder „erfundene Zusatzleistungen“ und behalten volle Kostensicherheit.
Merke: Vertrauen ist gut – Lizenz, Werkvertrag und Zahlungsabsicherung sind besser.
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FAQ – Häufige Fragen zum Montenegro Maklergesetz 2025

Warnzeichen: kein schriftlicher Maklervertrag, fehlende CRPS-Eintragung/Steuernummer, keine Prüfung von Katastar/Unterlagen, Werbung ohne Mandat, Sprachbarrieren, Vorkasse-Druck, kein Büro/keine Berufshaftpflicht und Interessenkonflikte.
Mögliche Folgen: versteckte Lasten im Katastar, unwirksame Vertragsklauseln, unvollständige Übergaben, steuerliche Fehler, Streit um Provisionen und Nichtigkeit einzelner Abreden.
Fehlende Lizenzierung/CRPS-Eintragung, fehlende oder nicht geprüfte Werkverträge, Zahlungen an Mittelsmänner, keine Website/kein Impressum, keine nachweisbare Fachkompetenz, unrealistische Selbstdarstellung und leere Marketing-Versprechen.
Risiken: mangelnde Bauqualität, fehlende Genehmigungen, Baustopp durch Behörden, Verlust von Vorauszahlungen sowie Rechtsstreitigkeiten über Eigentum oder Mängel.
Unterlagen sichern, Zahlungsflüsse dokumentieren, Katastar-Status abgleichen, Fristen notieren und einen Termin zur Fallaufnahme vereinbaren.
Seriöse Bauträger bieten eine Endpreisgarantie. Sie schützt vor späteren Nachzahlungen und vermeidet erfundene Zusatzleistungen – volle Kostensicherheit statt böser Überraschungen.
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